Интервью с Подряд4иком

количество просмотров1 994   11-01-2017, 12:08
На просторах интернета сейчас можно встретить фотографию Нагиева, который советует искать «квартиры от подрядчиков», дабы сэкономить на покупке жилья в новостройке. Несмотря на то, что это очевидный фотошоп, доля правды в этом призыве существует.

Подряд4иком

Давайте разбираться, что за это за феномен кризисного времени и стоит ли доверять обещаниям скидок на квартиры в новостройках.

В поисках ответов на эти вопросы редакция Nakolenke.club обратилась к директору портала Подряд4ик, одному из наиболее авторитетных ресурсов в стране, собравшему около 600 квартир от подрядчиков.

> Добрый день, Илья. Судя по отчету, за 2016 год ваша компания реализовала квартир на 310 миллионов рублей, сэкономив клиентам 52 миллиона. Внушительные суммы, учитывая, что речь идет лишь про Новосибирск. Судя по всему рынок действительно существует, но для большинства остается загадкой, как он функционирует и откуда появляются эти скидки.

— Привет. Рынок бартерных квартир появился еще в 90-е годы прошлого века. Но действительно актуальным взаиморасчет квартирами между застройщиком и подрядными организациями стал при первой волне кризиса в 2008-2009 годах. В стране наблюдался дефицит наличности, кредиты подорожали. Чтобы не замораживать текущие проекты, компании-застройщики были вынуждены оплачивать поставки материалов, строительные и отделочные услуги и даже аренду спецтехники будущими квартирами.

> То есть собственником квартиры становилось юридическое лицо в виде подрядной организации? На основании каких документов? — Лучше сказать «правообладателем». Самая распространенная форма документооборота в этой сделке — это договор долевого участия и его последующая переуступка конечному покупателю. Это же и самая надежная форма для будущего клиента. Но встречаются так же цессии и векселя. Эти формы требуют более детального изучения с юридической точки зрения. Они должны быть подкреплены различными актами совершенных поставок или оказанных услуг. При грамотном сопровождении юриста их не стоит пугаться. Категорически не рекомендую работать с договорами займа и гарантийными соглашениями, а также векселями от лица подрядчика, а не застройщика. Подробнее обо всем этом мы пишем в 6 письме нашего бесплатного образовательного курса. > Где рождается скидка? За чей счет?

— Как правило, от застройщика подрядчику квартира отписывается по рыночной цене. Скидку устанавливает сам подрядчик, ориентируясь А) на собственную доходность, Б) необходимую скорость реализации, В) ликвидность самого объекта. Допустим доходность завода-производителя стройматериалов 30%, но чтобы скорее вернуть деньги в оборот и произвести новую продукцию, он готов оставить себе 20%, предоставив скидку на квартиру в 10%. В это время застройщик, завершив очередной этап строительства, планово поднимает цены на 5%. Таким образом разница с рыночной ценой составляет 15%. Иногда бывает больше, но, в среднем, скидки на «живые» ликвидные стройки составляют 5-10%. Все, что выше 15% мы сначала предлагаем нашим постоянным инвесторам.

> Хорошо, квартира у подрядчика. Судя по всему дальше появляется необходимость в ее реализации, верно? Как вы смогли собрать у себя на площадке более 50 подрядных компаний?

— Да, здесь на сцену выходим мы. Вообще мы продаем с 2009 года. Но официально портал запустили в 2014 году, после того, как стали резидентами Новосибирского технопарка Академгородка. Пройдя обучение и экспертный отбор школы А-старт, мы даже выиграли грант от РВК на стажировку в Массачусетском Технологическом Институте. Благодаря этому обучению наша идея приобрела окончательную форму и мы решили систематизировать рынок реализации квартир от подрядчиков. До нас это была вотчина риэлторов, которые закладывали сумасшедшие комиссии, практически нивелируя разницу с ценой застройщика. Впрочем и сейчас такое случается, но теперь это скорее исключение из правил.

Подряд4иком

Сам процесс выглядит так: верифицированный подрядчик добавляет свои отработанные квартиры через личный кабинет в общую базу. Клиенты находят то, что интересует именно их, звонят (пишут в ВК или в мессенджерах) нашим консультантам, которые подробно рассказывают про данный вариант, помогают с ипотекой, организуют просмотр. Если клиенту все нравится, то мы бронируем эту квартиру под него и организуем встречу с подрядчиком, где клиент ознакомится со всеми документами и закрепит квартиру задатком. Нам клиент не платит ни копейки. После совершения сделки, подрядчик заплатит нам, пожалуй, самую низкую комиссию на рынке (от редакции: в Новосибирске 1-1.5%). Средний срок экспозиции квартиры на портале составляет примерно 48 дней. Особо интересные варианты уходят за пару-тройку дней. Это похоже на биржу, и мы советуем всем клиентам не мешкать.

> Получается вся цепочка участников является выгодоприобретателями? Как такое возможно?

— Основной выгодоприобретатель — это конечный покупатель квартиры. Бесспорно, для человека даже сто тысяч рублей являются существенной разницей. А иногда скидка имеет шесть нулей. В меньшей степени это выгодно подрядчику — недополученная прибыль компенсируется повышенными объемами (за счет собственной гибкости в текущих рыночных условиях) и существенным увеличением присутствия в своем сегменте рынка. Еще меньше интереса у застройщиков. Эта схема по сути нарушает рыночную оферту, и пока подрядные квартиры не вымоются из общего числа вариантов, сложно продавать по официальной цене. К тому же еще и риэлторы могут создать массовый эффект падения цен, когда одну квартиру выставят на рекламных площадках сто разных человек. Но многие застройщики идут на это, так как брать кредиты в банках «худшее из зол». Совсем грустно банкам — никто не использует их деньги. Кстати, я допускаю, что одной из причин лоббирования поправки в ФЗ-214 об эскроу счетах, является именно наша деятельность. Но тут уж извините.

Подряд4иком

> Занимательно. Какие планы? Почему вы еще не во всех городах, а только в Новосибирске?

— Во-первых, подобная бартерная практика существует далеко не повсеместно. В Москве судя по всему все хорошо с наличностью (год назад мы обзвонили выборку из 50 подрядчиков и выяснили, что со всеми рассчитываются деньгами, а не метрами), но если это не так, то мы с радостью там откроемся. А в регионах часто встречается ситуация с монополиями среди застройщиков, которые реализуют подрядные квартиры собственными силами. В данный момент мой друг Василий Новиков — довольно известный в бизнес-тусовке молодой предприниматель и блогер — предпринимает решительные шаги по открытию филиала Подряд4ика в Санкт-Петербурге. Мне кажется, у него все получится, и уже в ближайшее время жители Северной Столицы смогут воспользоваться предложениями от строительных компаний города и области. > И последний вопрос. Про безопасность и надежность. Случались ли в вашей практике промашки, когда клиенты оставались без квартиры и денег? Двойные продажи например?

— Пока бог уберег. Мы следим за каждой сделкой, так как чеки очень внушительные. Если обычный бизнес может продать несвежий продукт или сварить невкусный кофе, и это вряд ли серьезно отразится на репутации, то у нас ставки гораздо выше. Сложность еще возникает и потому, что портал Подряд4ик по сути является рекомендательным сервисом, посредником между клиентом и подрядчиком. Но мы чувствуем, что наша ответственность выше, чем, например, у Авито, и стараемся тщательно отбирать подрядчиков, а также рассказываем клиентам, как проверять все документы перед сделкой. Три года назад был случай, когда один из подрядчиков обанкротился, а у нас как раз шла сделка по его квартире. Но мы помогли клиенту вернуть все деньги и даже чуть больше за моральный ущерб. В отличии от 40 других клиентов городских агентств недвижимости. С тех пор мы полностью поменяли подход к отбору квартир на нашем портале. Например, сейчас абсолютно все квартиры наших партнеров должны заверяться застройщиком, а многие из них даже оформляются в офисе у застройщика. Но я не могу исключить внешние факторы, как то — банкротство самого застройщика. В целом, всегда стоит помнить, что инвестиции в долевое строительство — это риск. Поэтому надо быть предельно внимательным на каждом этапе сделки.

инфо: Илья

фото: Подряд4ик